为进一步规范土地增值税管理和政策执行，结合云南实际，国家税务总局云南省税务局制定了《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》（以下简称《公告》），现对《公告》主要内容解读如下：

一、制定背景

为进一步规范土地增值税管理和政策执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）等文件精神，云南省税务局在充分调研和广泛征求基层意见的基础上，结合云南实际，制定本公告。

二、主要内容

（一）土地增值税预征

为进一步发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）有关除保障性住房外，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率的规定，结合云南省各州市房价水平高低不一的实际，《公告》除明确保障性住房实行零预征率预征土地增值税外，区分不同地区房地产开发情况实行不同的预征率。预征是保障土地增值税收入均衡入库的重要手段，遵从预征率的调整要和清算实际税负结合的原则，《公告》明确对测算的土地增值税税负率明显偏高的房地产开发项目，可以实行单项确定预征率预征。保障性住房应符合保障性住房的现行规定。

（二）土地增值税清算核定征收

一般情况下，房地产开发企业的账务相对比较健全，查账征收应作为土地增值税清算的主要方式。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。结合现行土地增值税政策规定，土地增值税清算核定征收分核定收入、核定房地产开发成本、核定征收率几种方式。其中，为进一步规范土地增值税清算核定征收，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关评估情形的规定，以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）有关对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或者资料不符合清算要求或者不实的，可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，核定上述四项开发成本有关规定，以及《云南省土地增值税征收管理暂行规定》（云南省人民政府令第22号）第六条有关开展评估工作的规定，《公告》进一步明确了核定四项成本的主体是项目所在地的主管税务机关；如当地建设工程造价管理部门未公布建安造价定额资料的，主管税务机关可委托具有相应评估资质的房地产评估机构进行评估。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条有关适用核定征收率情形的规定，《公告》对核定征收率的测算确定及上报州（市）税务局备案作了明确，以规范核定征收。

（三）土地增值税清算共同成本费用计算分摊

在房地产开发项目土地增值税清算过程中，采用不同的共同成本费用分摊方法其清算结果有所不同。为了体现公平税负，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）及《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）的相关规定，《公告》规范了全省共同成本的分摊方法。纳税人分期分批开发房地产项目或者同时开发多个房地产开发项目，不同清算项目取得土地使用权所支付的金额，按占地面积法计算分摊；其他成本费用，按照建筑面积法计算分摊。对同一清算项目内的成本费用，按照建筑面积法进行分摊。

（四）土地增值税清算单位的确定

为统一规范全省土地增值税清算单位确定标准，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的相关规定，《公告》明确了以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为清算单位进行土地增值税清算。按以上方法难以确定的，经项目所在地主管税务机关确认后，可按实际分期项目确定清算单位。

（五）土地增值税新旧房划分标准及征收

云南省原有的新旧房划分标准已不适应当前经济社会发展形势的需要，为了进一步规范新旧房转让土地增值税征收管理，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的相关规定，《公告》对云南省新旧房的划分标准作了调整，并对纳税人转让旧房及建筑物土地增值税的征收分三种情形作了明确。

三、《公告》的施行日期

本《公告》自发布之日起施行。房地产开发企业自《公告》发布后应预征的土地增值税，预征率适用本《公告》；房地产开发企业在《公告》施行后达到应清算或者可清算条件的项目，适用本《公告》。因《公告》对原新旧房划分标准作了调整，故对《云南省财政厅 云南省地方税务局转发<财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定>的通知》（云地税发〔1995〕203号）第一条废止。又因《公告》重新对云南省土地增值税预征率、核定征收率进行了调整，故对《云南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知》（云地税发〔2005〕181号）第一条、《云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（云地税发〔2007〕180号）、《云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见》（2010年第3号公告发布）同时废止。

政策文件：https://yunnan.chinatax.gov.cn/art/2020/12/17/art_7757_6763.html